什么是投资性房地产？房地产企业投资性房地产的确认及计量

房地产企业将自己建造的房屋出租、自用、资本增值等用途，那么什么情况下可以按照投资性房地产计量?又该如何计量呢?今天分为两部分内容为大家介绍。

一、了解投资性房地产

首先，我们来看下投资性房地产的定义：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

根据企业会计准则第3号—投资性房地产规定：

第三条 本准则规范下列投资性房地产：

(一)已出租的土地使用权。

(二)持有并准备增值后转让的土地使用权。

(三)已出租的建筑物。

第四条 下列各项不属于投资性房地产：

(一)自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

(二)作为存货的房地产。

第五条 下列各项适用其他相关会计准则：

(一)企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》。

(二)投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》。

二、投资性房地产的计量和举例说明

计量方法的选择

1、投资性房地产的计量方式可以选择成本法也可以选择权益法，

采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》

有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：

(一)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;

(二)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

初始及后续计量

1、初始计量

投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

2、后续计量

成本法核算：

在成本模式下，应当比照固定资产、无形资产的规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销;存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号——资产减值》的规定进行处理。

权益法核算：

不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。

三、举例说明

2019年11月1日，甲公司购买一栋写字楼，取得增值税专用发票，价款为8,000万元，增值税的进项税额为720万元。当日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年，不含税月租金为180万元，当日为租赁期开始日。当日收到6个月租金存入银行并开出增值税专用发票，价款为1,080万元，增值税的销项税额为97.20万元。

若采用成本模式计量，写字楼预计剩余使用年限为30年，净残值为零，采用直线法计提折旧;若采用公允价值模式计量，写字楼在2019年12月1日的公允价值为8,100万元

1、采用成本模式计量的投资性房地产(单位：万元)

(1)取得不动产：

借：投资性房地产-成本 8,000

应交税费——应交增值税(进项税额)720

贷：银行存款 8,720

(2)收取租金：

借：银行存款 1,080

贷：预收账款 1,177.22

应交税费——应交增值税(销项税额)97.20

(3)计提折旧时：

借：其他业务成本 22.22

贷：投资性房地产累计折旧 22.22

2、采用公允价值模式计量的投资性房地产(单位：万元)

(1)取得不动产：

借：投资性房地产-成本 8000

应交税费——应交增值税(进项税额)720

贷：银行存款 8720

(2)收取租金：

借：银行存款 1,080

贷：预收账款 1,177.20

应交税费——应交增值税(销项税额)97.20

(3)公允价值发生变动时：

借：投资性房地产——公允价值变动 100

贷：公允价值变动损益 100